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[已解决] 无良开发商涉嫌违规卖车位牟利 封堵小区大门和消防通道 阻挠居民车辆进入 引群体聚集

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草芥小民 发表于 2014-6-6 15:04:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
无良开发商涉嫌违规卖车位牟利封堵小区大门和消防通道 阻挠居民车辆进入 引起群体聚集
2014年6月5日下午,青岛市李沧区蓝山湾小区的居民在开车回家的时候都会发现:小区门前的文昌路上双向道路车辆拥堵、交通几度瘫痪,小区门口人头攒动,而自己和爱车却有家难回了!
原来,是李沧区蓝山湾的房地产开发商及物业公司、跃龙升置业公司,涉嫌在无产权证的情况下,对外高价以长租20年的名义,大肆叫卖小区内的人防地下车库的车位,并以雇佣一大批所谓治安管理人员、擅自封堵小区大门及消防通路不让小区居民车辆进入小区回家,从而引发的一起反响强烈的群体聚集事件。
事情的起因,大家可以通过2013年6月6日,在“青岛新闻网论坛-李沧社区列表-蓝山湾”中发表的《告蓝山湾业主的广大权益书》,以及2014年6月2日发表的《一期人防工程车位的讨论》等文章及其跟帖讨论中进行了解。现摘抄其中几段如下:
“三、车位问题。之前开发商要求车位只售不租,因除部分车位的规划为地下车位外(未取得产权仍属于违规销售),其余地下车位为人防工程,开发商无权买卖。对此,开发商6月3日(本周一)给予的答复是只租不卖,按照月租300元,租期20年计算,租金共约72000元,但是一次性缴纳租金大约为50000元,并且暗示业主一次性缴纳后,就拥有了转租权,20年可以获利22000余元。对此,提醒广大业主,一方面我们目前坚决抵制车位变相买卖的行为,如有实质性的买卖行为我们将向政府部门举报处理,另一方面租赁协议是需要双方共同协商租赁期限及租赁金额,在租金支付时间方面可以采取按月支付、按季度支付、按半年度支付等各类支付方式。
  如果租金按20年支付,开发商近1---2年内撤走,立体车位出现重大的质量问题(按照开发商目前的房屋质量,电梯质量,对讲门质量等,我们能够相信车位的质量么?),我们将无从维修,从而无车位可用。故车位问题请大家一定要透过开发商的蝇头小利对我们的利诱,看清开发商敛财的本质……”(——摘自《告蓝山湾业主的广大权益书》)。
“以下由山东海右律师事务所王王立志发表。
内容摘要:随着私家车数量的急剧增加,小区停车难日益显现。本文试图从理清车位所有权的角度,展开分析,探讨解决这一难题的方法。
主题词:车位  土地使用权   共有
一、业主能否在小区空地上停车?物业公司有没有权力阻止业主进门?一般而言,房地产开发商是通过土地出让方式获得小区土地使用权的。开发商将小区的房屋销售完毕后,全部土地使用权就转归全体业主共有。未建设地上物的土地,如小区道路、空闲土地等的使用权也属于全体业主共有。既然业主对空闲土地共同拥有使用权,其对此类土地的合理使用当然是被允许的。停放车辆就是合理使用的方式之一。基于这一前提,业主将自己的车辆开进小区,并停放在自己拥有共同使用权的土地上,既未侵害他人的权益,也没有违反法律的禁止性规定,因而是合理合法的,任何人包括物业公司无权加以阻拦,更没有权力阻止业主进门。当然,这种停车方式必须建立在合理使用的基础上。至于是否属于合理使用,应从各方面综合判断。比如,如果在小区的公共活动场地、绿地等有特定用途的地方停车,当然不能算是合理使用。如果业主大会通过业主公约等形式,决定在小区公共道路或其它空地上规划停车位,以租赁的方式交由有车业主有偿使用,在这种停车位供应充足的情况下,有车业主必须通过支付租金的方式取得此类车位的使用权。如果部分有车业主为了逃避租金,拒绝在规划的停车位上停车,而停放在其它空地上,则不属于合理使用,业主委员会或物业公司有权要求其改正。
二、车位有哪几种?业主如何获得使用权?以产权归属划分,车位有多种。对于不同所有权的车位,业主获得使用权的方式也不一样。1、开发商依法建设的车位。对于新建的住宅小区,开发商都会根据规划要求配套建设一定数量的车位,这种车位大多以地下停车场的形式出现。这种车位根据层高是否达到一定标准、相关建设成本有没有摊入房价,分为以下几种情况:如果车位的层高低于2.2米,则属于小区的附属建筑,所有权归全体业主共有,业主均有权合理使用。如果层高达到2.2米,而且开发商没有将其建设成本摊入房价,则其所有权属于开发商。开发商可以通过出售或附赠的方式将所有权转让给业主,业主通过取得所有权的方式获得使用权;开发商也可以保留所有权,而通过出租的方式将使用权转让给业主。具体采用哪种方式,应由双方平等协商,任何人不得强制。如果层高达到2.2米,但是开发商已将建设成本摊入房价,则地下车位属于全体业主共有,业主均可以合理使用。2、占用小区公共道路或闲置土地规划的车位。这类车位占用的是业主共同拥有使用权的土地,因而车位的所有权属于全体业主共有,业主均有权合理使用。3、对人防工程合理利用形成的车位。按照我国《人民防空法》的有关规定,地下人防工程的所有权属于国家;同时,国家鼓励民间资本对人防工程进行合理的开发和利用。本着“谁投资,谁受益”的原则,如果开发商没有将利用人防工程建设车位的成本摊入房价,又取得了产权证的情况下,车位的所有权属于开发商,其可以通过出售、附赠的方式将所有权转让给小区业主,相应的,业主通过获得所有权的形式取得车位使用权;开发商也可以以出租的形式,交给业主使用,业主通过支付租金的方式取得车位的使用权。如果开发商已将建设成本摊入房价,则此类车位属于小区业主共有,业主均可合理使用。
三、立体停车位的所有权、收益权应属于谁?立体停车位是尤其是机械式立体停车位是近几年出现的新事物。它的出现,对于节约土地,充分利用空间,缓解停车难有积极的意义,值得大力推广。同时,正因为它是一种新事物,很多方面还没有明确规定。比如,能否进行产权登记、能否买卖等没有法律规定,实践中也易发生纠纷。但是,以下两点是明确的:第一、立体车位一般是由开发商投资建设;第二、立体车位占用的土地使用权属于业主共有。根据谁投资、谁受益的原则,收益应当主要归开发商。但不能回避的是,在实现开发商对车位收益权的同时,也应通过合理的方式实现业主对土地使用权的收益权。至于是通过买卖还是通过租赁来实现立体车位的利用,应由开发商和业主按照平等、自愿和等价有偿的原则进行协商。
四、物业公司对车位有哪些管理权限?能收取哪些费用?《物权法》第八十一条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该法第八十二条规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。因此,物业公司本质上是一类服务企业。通常由业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同,双方之间建立的是一种委托管理合同关系。业主通过支付物业服务费,换取物业公司的服务。因此,从物业公司的角度来讲,其对业主的主要义务是提供物业服务,主要权利是依法收取物业服务费。因此,物业公司没有强制业主购买、租赁车位的权利,更没有拒绝业主车辆进入小区的权利。一般来讲,物业公司对任何车位都不享有所有权。因而,其没有权利以自己的名义向业主收取车位租赁费。物业公司对与车位相关的收费只有两种可能:车位维护费和车辆看管费。对于开发商所有的车位,车位维护费由开发商向物业公司交纳;对于业主共有的车位,车位维护费由全体业主共同承担。如果业主同意向物业公司交纳车辆看管费,则双方之间建立了一种保管合同关系,如果业主车辆在指定车位上停放时,发生损坏或丢失的情况,应由物业公司承担相应的赔偿责任。
五、对于业主共同所有的车位,如何实现合理使用?首先,当业主在共有的车位上停车时,是否需要交纳租赁费?对此,法律没有明确规定,实践中也没有定论。对此问题,应由全体业主共同决定。当然,为了平衡有车业主和无车业主的利益,比较可行的方案是,在共有车位上停车,应该交纳车位租赁费。但是,租赁费应当属于全体业主共同所有,因为所有权与收益权应该是统一的。业主可以委托物业公司收取,然后以冲抵物业费或者用于小区公共事务支出的方式返还给业主,实现业主的共同所有权。其次,应如何评价业主擅自在小区空地上安装车位锁的行为?小区空地的土地使用权属于全体业主共有,在其上规划的停车位也属于全体业主共有,而不可能实现先占原则。因此,个别业主在共有车位或空地上安装车位锁的行为没有任何法律依据,而且侵犯了其他业主的权利,其他业主可通过业主大会决议等形式要求其限期拆除。总之,小区停车位是一个很复杂的问题,只有分清权属,充分保障投资者的收益,鼓励相关市场主体开发车位,增加供给,才能从根本上解决停车难的问题。业主、开发商、物业公司三方应在充分协商的基础上制定合理利用车位的规则,在充分体现各方利益的前提下实现车位的合理、充分利用……”(——摘自《一期人防工程车位的讨论》)。
通过上面几段文章的摘录,我想大家也就很清楚事情的来龙去脉了:蓝山湾项目的开发商想通过出租或销售小区内的车位进行牟利,但是有几个问题成为了矛盾的焦点:
1、首先,地产商是否对小区居民楼下的地下人防停车场拥有产权?并不用经过全体业主的同意就进行出租或销售?一租二十年?钱一次性交付?是否可以对人防车库进行擅自改造成二层钢结构车位进行拆分销售?动辄四万、七万,甚至十一万元的价格是否有法可依、是否合理?
2、其次,在未经全体业主同意的情况下擅自决定出租和销售小区内的车位是否合情、合理、合法?不顾破坏广大业主的停车利益,就擅自制定期限、封堵小区大门,拒让居民开车驶入是否违规、违法?在没有充分理由、合理解释的前提下,就擅自封锁小区内的消防安全通道,置全体业主的生命财产安全于不顾,又该作何解释呢?
就这样,小区居民的群体聚集事件发生了!
时间一分一秒的流逝着,从下午,到夜晚,再到凌晨,可怜的蓝山湾小区居民们的车就这样被无情的堵在了小区的大门外,大家欲哭无泪:
我要回家,这有错吗?
你不让我停在小区里,那让我停在哪里?
无情的开发商和物业工作人员下班了,拦车杆依然强硬的横在那里,拦挡着大家的车,硬生生的横在大家的心里。没有一个小区居民去碰它,因为大家都很理智,虽然失望、气愤,但还是对蓝山湾小区——我们共同的家园满怀着深深的眷恋。
当今社会是现代和文明的社会了,讲情感、讲文明,更要讲民主、讲法制。我们的习主席一直在给我们讲着我们的“中国梦”,也一直在强调着,我们是在努力的构建一个和谐社会;我们的市委书记和市长先生,以及市、区领导们也在认真的践行着他们的誓言,积极、努力的建设着我们的社会主义物质文明和精神文明;我想,我们每一个老百姓也希望能安居乐业的过好我们的日子,开开心心的上班,安安稳稳的停车回家,既要为建设我们有中国特色的社会主义祖国贡献自己的一份力量,又要邻里和睦、经营好我们各自的小家庭,更要珍惜和维护好我们和谐、幸福的社会生活。
那么,我还是以一个草芥小民的身份,恳请我们的父母官能为我们小区的居民们做做主,能让我们尽快回家。好吗?求求你们了。拜托了。

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匿名  发表于 2014-6-18 10:41:00
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匿名  发表于 2014-6-20 21:49:23
愁死人
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徐乐德律师 发表于 2014-7-1 08:38:11 | 显示全部楼层
尽快成立业主委员会,代表全体业主与开发商进行协商,必要时,可以解除与之签订的物业服务合同。
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赚钱大草鸡 发表于 2014-10-31 16:27:14 | 显示全部楼层
场面这么火爆???
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芽芽豆 发表于 2014-11-19 15:18:05 | 显示全部楼层
违规卖车位
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lidandan1 发表于 2015-2-26 10:52:12 | 显示全部楼层
一点良心都没有物业
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yongqi98 发表于 2015-2-26 10:52:22 | 显示全部楼层
怎么可以这样啊
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haopiaoliang 发表于 2015-2-26 10:52:42 | 显示全部楼层
简直就是黑社会
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人心不古88 发表于 2015-2-26 10:52:56 | 显示全部楼层
这样的物业好可怕
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匿名  发表于 2015-3-23 14:16:12
全国优秀律师事务所  法律咨询qq群 97559312
匿名  发表于 2015-4-15 16:18:17
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匿名  发表于 2015-11-3 16:48:00
简单的说    就是想不买车位  每个月花点钱租车位   然后   停车就是了   我也是醉了   
锅盔 发表于 2015-11-30 15:57:58 | 显示全部楼层
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bendanaj27 发表于 2016-1-7 14:21:04 | 显示全部楼层












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